自宅を買い替えするとき、相続で不動産を不動産を取得したとき、売った方がいいのか、貸した方がほうがいいのか、どちらがいい選択なのか、どうやって決めればいいのかを考察したいと思います。
3LDK築23年の分譲マンションの考察
約5年住んでいた分譲マンション
まずは売る場合で計算
売却した場合に手元に残る金額はいくら？
想定売却価格 2000万円
－売却経費 約75万円
－改修費 現状渡し
－ローン残高 1700万円
－譲渡所得税 ※※※※
＝売却した場合に手元に残る金額 225万円
次に売却はせずに貸した場合を計算
②売却せずに貸した場合の収支はいくら？
想定賃料年額 144万円(月12万円）
－運営費※ 67万円
－ローン返済 65万円
－所得税・住民税 ※※※※
＝売却せずに貸した場合の税引き前収支 12万円
※運営費内訳
固定資産税 10万円
管理費・修繕積立金 24万円
賃貸管理費 6万円
入退去のリフォーム費用 15万円
賃貸の仲介手数料 12万円
合計67万円
年間のキャッシュフローが12万円！？？？
分譲マンションなので、管理費修繕積立金の負担が高いのと貸すとすれば、クロス張替え、ハウスクリーニングなどは必要です。
2000万円で想定した場合、想定利回り7.2％
自主管理にして、改装費用を抑えることが出来れば
運営費 改善案
固定資産税 10万円
管理費・修繕積立金 24万円
賃貸管理費 0円
入退去のリフォーム費用 10万円
賃貸の仲介手数料 12万円
想定賃料年額 144万円(月12万円）
－運営費※ 56万円
－ローン返済 65万円
－所得税・住民税 ※※※※
＝売却せずに貸した場合の税引き前収支 23万円
売却した場合に手元に残る金額に対して、売却せずに貸した場合の税引き後収支が少なければ「売却」、売却した場合に手元に残る金額に対して、売却せずに貸した場合の税引き後収支が多ければ「賃貸」、が合理的という計算になります。
賃料は面積が大きくなるのに比例して単価が下がるので、ファミリータイプ区分はどうしても利回りは下がりがちです。
また、利回りが高い＝購入価格が安いファミリータイプ区分は賃料水準が低い場合が多いので管理費・積立金、修繕コストなどの負担が重くなりやはりお金が残りづらくなることがおおいです。
ファミリータイプ区分投資で一番お金が残るのは、利回りが低いので投資家は買わないけれど、普通借家契約で立退きの見通しも立たないのでマイホームの実需で探している人も買わない・・というオーナーチェンジ物件を買って、キャッシュフローには期待せず、元本の減少を楽しみにしつつ気長に退去を待って、退出したら市場に合わせたリフォームをおこなって実需で売却という流れです。
賃貸に出しても売りに出しても需要があるというのが大前提となります。入居者が買ってくれるとなれば、改修工事も不要なので多少安くてもありだと思います。
築50年の再建築不可、連棟住宅の考察
まずは売る場合で計算
①売却した場合に手元に残る金額はいくら？
想定売却価格 400万円
－売却経費 約23万円
－改修費 現状渡し
－ローン残高 0円
－譲渡所得税 0円
＝売却した場合に手元に残る金額 377万円
次に売却はせずに貸した場合を計算
②売却せずに貸した場合の収支はいくら？
想定賃料年額 48万円(月4万円）
－運営費※ 23万円
－ローン返済 0円
－所得税・住民税 ※※※※
＝売却せずに貸した場合の税引き前収支
初年度税引き前収支 25万円
※運営費内訳
固定資産税 4万円
管理費・修繕積立金 0円
賃貸管理費 自主管理
入退去のリフォーム費用 15万円
賃貸の仲介手数料 4万円
合計23万円
2年目以降
想定賃料年額 48万円(月4万円）
－運営費※ 4万円
－ローン返済 0円
－所得税・住民税 ※※※※
＝売却せずに貸した場合の税引き前収支 44万円
※運営費内訳
固定資産税 4万円
管理費・修繕積立金 0円
賃貸管理費 自主管理
入退去のリフォーム費用 0円
賃貸の仲介手数料 0円
合計4万円
物件の価値を400万円と想定した場合
想定利回りは11％
利回りだけ見るとすごくいい気がします、でも建物が古い為、雨漏りなどの屋根補修、家賃回収業務、延滞した場合の督促、管理の手間、火災保険費用の負担、入居者が高齢な場合のリスクを考えないといけません。
子供のころ両親と住んでいた物件、ご自身は結婚して違うところに住み、相続することになった不動産をどうするべきかという相談でした。
上記シミュレーションの詳しい説明をして検討された結果、家賃回収業務、2,3年後ぐらいの屋根等の防水工事費用、管理の手間を考え、売却をすることにされました。
この連棟住宅は、接道がなく再建築不可のため、購入される方は、住むか貸すかしか選択がありません。
利回りだけ見るといいような気もしますが、建物の古さが気になります。
売却を決めたのは、銀行借入で売却資金と自己資金を少しだして1棟アパートの購入をすることにされたからです。レバレッジもかけれて管理の手間がかからない物件を購入する方が長期的にシミュレーションするとよかったからでした。
シミュレーションしてほしい、リスクについて、賃料想定について、物件価格評価など聞きたいと、皆様からよくお問い合わせ頂きます。このような感じで計算可能ですので、ご自身でやってみてもいいと思います。詳しい地域分析、賃料相場、物件査定などは、お気軽にお聞きください。
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