分譲マンションに狙いを絞ったマイホーム探しなどをしていると、必ずと言って良い程目にする「この手の物件」ですが、その舞台裏や物件を購入した後のメリットやデメリットについての説明がなされることは殆どありません。
リノベーション物件購入のポイントを解説してみたいと思います。
リノベーションマンションとは？
ではまず、そもそもリノベーションマンションとは、どの様な物件であるかについて解説して行きたいと思います。
英語では「renovation」と表記されるこの言葉は、建物の改修を意味するものです。
改修工事と言えば「リフォーム」という用語の方がメジャーかと思いますが、不動産業界においてはユニットバスの入替えや壁紙の張り替え等、部分的な改修工事をリフォームと呼び、
床や天井、キッキンからトイレに至るまで、全ての内装を取り払い、新たに造り直すことをリノベーションと称しています。（マンションであれば、コンクリートの躯体を残して全ての内装を一新する）
また、リノベーションと似た言葉でコンバージョンという用語もありますが、こちらは建築確認上の用途変更を伴う改築を指すワードとなっており、「確認上は店舗であった物件を行政の許可を得て居室に改造する」なんて工事がその代表例となるでしょう。
さて、この様に建物の躯体を残して内装を一新してしまうリノベーション工事ですから、施工が完了した室内に入ると、まるで新築物件を見ているかの様な感覚を覚えるものです。
そこで不動産業者たちが目を付けたのが、築年数の古いマンションを安価で買取り、リノベーションを施して高く売りさばくという手法でした。これまで中古マンションの売買においては、引渡し後に買主が負担するリフォーム費用が大きなネックとなっていましたが、リノベーション工事を完了することで、リフォームに対するユーザーの不安を解消出来ますし、
何より新品に生まれ変わった室内の美しさは購入希望者の購買意欲を強烈に掻き立てることとなったのです。
そして多くの不動産業者が分譲マンションのリノベーション事業に参戦することとなり、現在ではリノベ専門業者も数多く登場するなどして、熾烈な物件獲得競争を巻き起こしているのです。
リノベーションマンションのデメリット
ここまでのお話で、リノベーションマンションが市場に流通する様になった経緯についてはご理解頂けたことと思います。
そして、共用部分は少々古くても「室内は新品同様」、不動産業者が売主であるが故に「瑕疵担保責任を負う期間は2年」、「設備も保証付き」となれば、『リノベーションマンションにはメリットが一杯！』なんて印象をお持ちの方も多いはずです。
しかしながら、「良い点があれば必ず悪い点もある」のが世の中の常。
良いこと尽くめのリノベーションマンションにも、やはりデメリットは存在するものです。
そこで以下では、リノベマンションの問題点を検証して行きましょう。
建物自体の老朽化は隠し切れない
リノベーションマンションの室内に入ると、その輝くばかりに真新しい内装に心を奪われるものですが、躯体の部分はしっかりと齢をとっていることを忘れてはいけません。
昭和56年以前に建築された建物であれば、建築確認上の耐震基準のレベルが非常に低い可能性がありますし、外壁や共用部分は確実に経年劣化が進んでいるはずです。
もちろん、共用部分の改修は管理組合の義務とはなりますが、購入した早々から「1年にも及ぶ大規模修繕の振動や騒音に悩まされている・・・」なんてユーザーは意外に少なくありませんから、築年が古い故のリスクも覚悟しておくべきでしょう。
また、友人などが遊びに来た際のも、室内こそ素晴らしいが「マンションの外観でドン引きされてしまった」なんてお話もよく耳に致します。
住宅ローンが思う様に利用できない
リノベーションマンションを購入するに当たって、大きな障害の一つとなるのが住宅ローンの問題です。
借入を行う銀行にもよりますが、築年数の古いマンションについては35年ローンなどが組めない場合も多く、高額な月々の返済に苦労させられているという方も珍しくありません。
また住宅ローン控除を利用する際にも、築年数の問題で適応が受けられない場合があるのです。（築25年を超えている場合や耐震基準を満たしていない物件は適用不可）
管理費・修繕費等の問題
これは分譲マンション全般に言えることですが、築年数が古くなればなる程に、管理費や修繕費の月額は高額なものとなって行くのが常です。また、現在はそれ程の金額でなくても、近い将来に値上げとなって行くリスクは築年数の経過と共に増して行くでしょう。
建替えや大規模修繕の問題
そして老朽化したマンションが抱える最大の問題が、建替えに関する事項となります。
仮に総会にて建替えが決議されても、貯えられて来た修繕費のみで工事費用全額を賄える管理組合は殆ど存在しませんから、
組合員が各々建替え用のローンを組まされることも珍しくはなく、中古でマンションを購入した者は住宅ローンとの二重払いを余儀なくされるケースもあるのです。
また、こうした現象は大規模修繕でも発生する可能性がありますから、老朽化が進んだリノベーションマンションを購入する際には、大いに注意が必要でしょう。
なお、分譲マンションの建替え決議には原則組合員の4/5の議決が必要ですから、仲介業者などから「まず有り得ませんよ」なんて説明を受けるかもしれませんが、
現在では要除却認定マンションの認定制度など、建て替えを円滑にする様々な法令が誕生していますから、決して安心することは出来ません。
リノベーションの品質
本項の冒頭にて、「売主が不動産業者だけにリノベーションマンションは安心な面がある」とご説明致しましたが、不動産業者にもピンからキリまであるのが実情です。
また、現在ではリノベーション用物件の争奪戦が起こっていますから、高値で物件を仕入れ、工事費用を安価に抑えようとする業者も珍しくありません。
そしてこうした状況によって生じるのが、新たに施された内装の不具合です。
私のお客様の中にも、下水配管の接続不良により、床下で汚水が流れ出してしまった方や、床の傾きを巡って売主と紛争に発展しているという方もおられます。なお、非常にありがちなトラブルのケースとして挙げられるのが、水道管の交換工事をしていないケースです。
本来であれば、水道配管の更新もリノベーション工事に含まれるはずなのですが、中には「どうせ床で見えないのだから・・・」と古い配管をそのまま利用してしまう業者も少なくありません。
その結果として、引渡し後に「水道から錆水が出る」というトラブルに発展する訳です。
リノベーションマンションの選び方
ここまで見て来た通り、リノベーションマンションの購入に当たっては、様々な注意点やデメリットも存在するものです。
そこで本項では、リノベーションマンションを探す際に、「どんな物件を選ぶべきなか」についてお話してみたいと思います。
リノベーション工事の質を見極める
続いて重要になって来るのが、お部屋に施された工事自体の質を見極めることとなります。
一般の方が工事の完了したお部屋を見て、外観から施工の良し悪しを判断するのは極めて困難なこととなるでしょうから、こうした場合には設計士や信頼の置ける工務店に依頼して、チェックを行うのがおすすめです。
また、水道・下水の配管などについては、しっかりと更新工事が行われているかの確認を、売主に行うことも忘れないようにしましょう。
価格が適正であるかを確認
リノベーションマンションは、設定されている販売価格が適正であるか否かの判断が非常に難しい物件となります。
そもそもリノベーション事業自体が、お部屋をリニューアルすることで付加価値を与えて、より高値で販売しようというビジネスですから、それも当然と言えば当然なのですが、やはり高額過ぎる買い物は避けたいところですよね。
そこで重要となって来るのが、購入者が適正な中古マンションの相場を把握しておくことです。
インターネットなどを検索すれば、同じマンションで「リノベーションが行われていない部屋」の売買事例を発見することも出来るでしょうし、仲介に入る不動産屋さんに依頼すれば、表に出ていない取引事例もチェック出来るでしょう。
なお、通常リノベーションに掛かる費用は300万円～500万円程度となりますから、自分の買う物件にどれくらい利益が載せられているかをしっかりと把握してから、購入に踏み切るべきです。
リノベーションマンションまとめ
リノベーションマンション購入時の注意点やチェックポイントを解説して参りました。
物件の見た目が良いと、ついついお財布の紐も緩んでしまいがちになりますが、こうした時ほど冷静に物件の価値を見詰め直して頂きたいものです。
なお、過去の取引事例などを調べると、「売主はこんなに儲けているのか」と驚かされるケースもあるでしょうが、販売会社もそれなりの広告費や人件費を支払って安価に物件を仕入れている訳ですから、安易に価格交渉を行うべきではありません。
相手が得る利益よりも、自分にとって「その金額を支払っても手に入れるべき物件であるのか？」という点をしっかりと見極めて、契約に臨んで頂きたいところです。