退居が決まり、新しい入居者を募集する際、
室内のリフォームどこまでするか悩むところです。
リフォームはどこまでするのが正解？
①汚れている箇所をリフォーム
②クロス・床CF張替え・キッチン換気扇交換・建具補修、表層リフォーム
③リノベーション、全面リフォーム
長期間借りてくれていた方の退居
間取り2DK 専有面積 約40㎡
家賃60,000円
の部屋で検証してみましょう。
（リフォームの金額は検証用の概算）
①今まで借りてくれていた入居者が、室内をきれいに使ってくれていて、ハウスクリーニングだけで大丈夫な場合。室内を丁寧に使ってもらってありがたいことです。リフォーム費用はハウスクリーニング3万円ぐらいかなと思います。
②クロス・床CF張替え・キッチン換気扇交換・建具補修、表層リフォーム 合計約45万円
- クロス張替え・床CF張替え 約30万円
- キッチン換気扇交換 約7万円
- 建具補修、木部塗装 約5万円
- ハウスクリーニング 約3万円
③リノベーション、全面リフォーム合計約163万円
- キッチン新調 約30万円
- お風呂 約50万円
- 洗面台トイレ新調 約20万円
- デザインクロス張替え 約40万円
- 床フロアタイル張替え 約10万円
- 間取り２DK→1DK変更 約10万円
- ハウスクリーニング 約3万円
①のように室内がキレイであればそのままで問題はないと思うが、②表層リフォームか③リノベーションするかはどのように意思決定すればいいのでしょうか。
リフォームの範囲を決断するには、近隣分析・市場調査をする必要
表層リフォームを行って、新たに賃貸募集しても同じ賃料6万円しか取れない。
しかし近隣の賃貸入居者層、ターゲット層が2DKより1LDK のほうが人気で、リノベーションすることで1LDK家賃が10万円まで上げることが出来るとなれば、1か月4万円の家賃上昇、年間48万円の収益の増加
約163万円のリノベーションをすることで、
（48万円÷163万円）×100 = 約29.4％の増収となります。
地域分析とターゲット層の分析が重要ですが、約163万円をかけてリノベーションを決定する場合は、家賃が高くとれる場合、リノベーションを選択してもいいとなります。
リノベーションをすることで、家賃が高くなり、物件の価値も上がることになります。
市場調査、近隣分析、数値で比較分析を行うことで、リフォームの資金効率を計算することが出来ます。おしゃれな物件にしたいからといってこだわりすぎると、工事費用が回収できないといった事態にもなりかねません。
見積りを見ながら、どっちがいいかなぁと感覚で決定するのではなく、数値化、比較分析を行うことで、物件の価値も上げることが出来ます。