賃貸経営で大切な、物件の入居率
賃貸経営における入居率の重要性と入居率を決める要因、そして入居率を上げるための方法について、考察したいと思います。
賃貸経営における入居率とは？
入居率とは、所有する不動産の戸数に対する入居者の割合を意味します。
所有する10室のうち、5室に入居者がいて、もう5室が空室であれば入居率は50％です。
アパートの場合、1棟総戸数4室のうち3室が入居済みで1室が空室であれば入居率は75％になります。
入居率が75%なら空室率は25％といったように入居率と空室率は相反する関係にあります。
物件の入居率が下がってしまう原因は？
現在の入居者が転居する理由は、卒業、就職、転勤、結婚などさまざまです。
住み心地がどんなに良くても引っ越しの件数をゼロにすることはできません。
住環境、外観、修繕リフォーム等で、住環境を整えて退去を防ぐことは大切です。
でも住み心地の良し悪しのみが入居率、空室率を左右するわけではありません。
当たり前ですが、物件の入居率を上げるためには、新しい入居者を入れなければなりません。所有不動産に入居者が入らないと月々の家賃が得られず、物件の価値も下がってしまいます。
入居率が低い理由は何か？
・家賃が高い
・賃貸募集状況が悪い
・部屋・建物の印象が悪い
入居率が高い物件の特徴は？
・駅から近いなど場所がいい
・建物設備が充実している
・家賃が安い
・住環境がいい など
物件の立地、場所が良くて、建物も新しく、住環境もよくて、家賃が安い、もともとの不動産に力があって、人口も多く人気エリアであればすぐに賃貸も決まります。
退居の次の日には入居申し込みが入るような物件であれば、入居率、空室率に悩むこともありません。
住環境は良いけれど、駅から近いわけでも、築も古い、部屋も広いわけでもなく、近隣物件と同じような間取り、数ある賃貸募集物件の中から、自分の不動産を選んでもらうためには、どうすればいいのか、入居率を上げるためには何をすればいいのかを考えないといけません。
入居率を上げる方法はリフォーム？
・外壁塗装などをして見栄えをよくしましょう。
・室内のリノベーションをしましょう。
外壁塗装や、庭木、外観をかっこよくして、賃貸募集をすれば、入居率は上がるかもしれませんが、外壁塗装や外観を改装工事する費用をかけすぎてしまう、利益をあげようとして経費を使いすぎるのはどうかと思います。
賃料4～5万円の入居率を上げるために、外観工事に何百万円もかけてしまっては、何をしているのかわかりません。
室内のリノベーション工事でも、現在の２LDKを１LDKにしたり、畳の部屋をフローリングに変更するなど、そのエリアにあったリノベーションを行っているのかが大切です。
2LDKより１LDK の方が賃料も高く取れて価値が上がる、このエリアは学生が多いため、畳よりフローリングの方が人気など、調査したうえで行わないと、お金をかけたけれど入居率が上がらないとなってしまいます。
入居率を上げるためには？
物件の場所は変更できないので、居心地を考えた仕様や設備の改善です。宅配ボックスの設置、インターネット無料などの改善だけでも効果はあります。
インターネット設備を導入している部屋と導入していない部屋で比べた場合、決断してもらえる要因の一つを増やすことが大切です。
Wi-Fiなどの回線を自分で契約しなくて良くて、インターネットの月々支払いが無料になる、１戸あたりの家主負担を考えると、何か月か空室にしておくより、不動産業者の手数料増やすより、リフォームでお金をかけるより、安上がりで出来る気がします。
地域分析を分析、マーケティングが本当に大切
宅配ボックスの設置や、インターネット無料などは、大体どこのエリアでも喜ばれるだろうサービスだと思います。
賃貸経営で大切な入居率を上げるためには、入居者が何を求めていて、近隣の競合物件はどんな設備なのか。自分の保有不動産はどこがアピールポイントで、どこが負けていて、何が足らないのかなどを分析することが必要です。
よく不動産オーナーからは、この不動産には浄水設備に何百万円かけているとか、設備のグレードを最上級にしている等、すごい良いでしょって言っていただきます。今まで入居率が悪かったのは、アピールポイントがアピールされていなかったのか、それともそのアピールは、近隣の賃貸物件だともっといい設備になっているのか、調査して対策を行わないといけません。
空室率を下げる、入居率を上げるためには、日々の清掃、入居者に気持ちよく住んでもらう、退去者を出さないことが一番の対策でもあります。
家賃を下げることは最終手段です。家賃を下げることで、物件の価値が下がってしまいます。
近隣、競合物件の調査を行うことが大切です。入居者ターゲットをしっかりと把握し、適切な判断が必要です。
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