【収益物件のリフォーム】どこまでリフォームするか決める方法

退居が決まり、新しい入居者を募集する際、

室内のリフォームどこまでするか悩むところです。

リフォームはどこまでするのが正解？

①汚れている箇所をリフォーム

②クロス・床CF張替え・キッチン換気扇交換・建具補修、表層リフォーム

③リノベーション、全面リフォーム

①今まで借りてくれていた入居者が、室内をきれいに使ってくれていて、ハウスクリーニングだけで大丈夫な場合。室内を丁寧に使ってもらってありがたいことです。リフォーム費用はハウスクリーニング3万円ぐらいかなと思います。

②クロス・床CF張替え・キッチン換気扇交換・建具補修、表層リフォーム　合計約45万円

• クロス張替え・床CF張替え　約30万円
• キッチン換気扇交換　約7万円
• 建具補修、木部塗装　約5万円
• ハウスクリーニング　約3万円

③リノベーション、全面リフォーム合計約163万円

• キッチン新調　約30万円
• お風呂　約50万円
• 洗面台トイレ新調　約20万円
• デザインクロス張替え　約40万円
• 床フロアタイル張替え　約10万円
• 間取り２DK→1DK変更　約10万円
• ハウスクリーニング　約3万円

①のように室内がキレイであればそのままで問題はないと思うが、②表層リフォームか③リノベーションするかはどのように意思決定すればいいのでしょうか。

リフォームの範囲を決断するには、近隣分析・市場調査をする必要

表層リフォームを行って、新たに賃貸募集しても同じ賃料6万円しか取れない。

しかし近隣の賃貸入居者層、ターゲット層が2DKより1LDK のほうが人気で、リノベーションすることで1LDK家賃が10万円まで上げることが出来るとなれば、1か月4万円の家賃上昇、年間48万円の収益の増加

約163万円のリノベーションをすることで、

（48万円÷163万円）×100　=　約29.4％の増収となります。

地域分析とターゲット層の分析が重要ですが、約163万円をかけてリノベーションを決定する場合は、家賃が高くとれる場合、リノベーションを選択してもいいとなります。

リノベーションをすることで、家賃が高くなり、物件の価値も上がることになります。

市場調査、近隣分析、数値で比較分析を行うことで、リフォームの資金効率を計算することが出来ます。おしゃれな物件にしたいからといってこだわりすぎると、工事費用が回収できないといった事態にもなりかねません。

見積りを見ながら、どっちがいいかなぁと感覚で決定するのではなく、数値化、比較分析を行うことで、物件の価値も上げることが出来ます。