相続税対策不動産土地建物活用

2022年5月11日

節税対策の基本は、いかに相続財産の評価額を小さくして相続税を安くするかです。

現金資産の評価額は100％ですが、現金資産を不動産資産に変えることで、節税効果が期待できます。現金を建物に変更すると、評価額は建築費の約60％になり、土地は公示価格の約80％に抑えられます。

相続税の負担が重すぎて家や土地を手放すことにならないように。
一定の条件を満たす宅地(建物の敷地）に対し、大幅に評価額を下げることが出来る
「小規宅地等の特例」という措置が設けられています。

対象となる宅地は大きく分けて３種類

特例が適用されれば、居住用と事業用の評価額は80％減、貸付用は50％減となります。

たとえば評価額5000万円の居住用宅地だと、特例適用後に評価額1000万円まで減額でき、税負担を大幅に軽くすることが出来ます。いずれの宅地も取得者の要件や面積の上限が決められていますが、最大限に生かせば大幅な節税効果が期待できます。

2億円の現金で建物と土地を購入した場合

・現金1億円で土地を購入
路線価により公示価格の約80％に、土地評価額8000万円

・現金1億円で建物を建築
固定資産税評価額により建築費の約60％に、建物評価額6000万円

土地評価額8000万円＋建物評価額6000万円
適用後の評価額　合計1億4000万円

2億円の現金資産が、不動産を購入することで6000万円の評価減！

更地に賃貸住宅を建築する場合、銀行借り入れで賃貸住宅を取得する場合など、その人にあった対策が必要です。賃貸用の建物を所有する場合は、入居者の確保など賃貸ビジネスで赤字にならないよう気を付ける必要もあります。

親からの相続は２回あり、両親のどちらかが亡くなったときの相続が一次相続、そして残されたもう一人が亡くなった時の相続が二次相続です。

一次相続には配偶者に対する優遇措置が大きくふたつあります。

二次相続ではこうした優遇措置が使えなくなる可能性があるため、一次相続よりも税負担が大きくなるのが一般的です。
しかし、分割の仕方によっては二次相続の税負担をゼロにすることもできるので、二次相続まで見越した検討が大切です。

一次相続開始前からシミュレーションを行うことで、トータルの税額を減らすことが可能です。
このため相続税は「２回の相続で１セット」と考えて対策をしていく必要があります。

しっかりシミュレーションを行わないで、相続対策になるからと勧められた使い道のないタワーマンションを買って、無駄に財産を減らしてしまったりする方もいます。

自分状況を把握して、円満な遺産分割と納税資金準備にも配慮しながら、一次相続開始前と開始後の両方にできることをしっかり実行していくことが上手に財産を引き継ぐコツです。

資産が5億の人、資産が100億の人、資産が20億の人、人それぞれ相続対策は違います。その人にあった対策が必要です。

相続税対策は税理士と協業して行う事が多いです、税理士だけでも、不動産業者だけでも相続税対策は出来ません。綿密なシミュレーションと長期のプランが必要です。

ここからは税理士から説明を受けてなるほどと思ったので、忘れないようにまとめてみました。

生前贈与で活用する２種類の減税制度について

・暦年課税

①年間110万円を贈与した場合
10年間続けた場合、一括贈与時（１年間で1100万円の贈与）と比べて207万円の節税

②年間400万円を贈与した場合
10年間続けた場合、一括贈与時（１年間で4000万円の贈与）と比べて1195万円の節税

非課税枠内に収まっている①の方が得のように思えるが、最終的な贈与額が大きくなるほど②の方が節税効果が高くなる。
暦年課税は相続税とは無関係。ただし、相続開始前3年以内の贈与は贈与時の時価を相続税に加算される。

・相続時精算課税

3000万円の生前贈与をした場合
特別控除2500万円

500万円×20％=贈与税の納付額100万円

相続時にすでに納付した贈与税と最終的に計算した相続税とを清算するため、現金資産の場合は生前贈与をしなかった場合の相続税額と同じになる。メリットとしては財産移転を早めに行える、将来値上がりが予想される財産を贈与すれば、相続時に財産移転するよりも相続税が低く抑えられることもある。

暦年課税と相続時精算課税は、どちらかしか使うことが出来ません。一度相続時精算課税を選択してしまうと、暦年課税に戻すことが出来ない為、慎重に検討する必要があります。

父親からの財産移転は相続時精算課税を利用し、母親からの財産移転は暦年課税を利用するなど、それぞれの財産の金額や状態によって使い分けるというやり方もあります。

暦年課税に比べて相続時精算課税は複雑なため、長い目で見た場合、どちらが適切か判断が難しいらしいです。

税金のことは税理士、専門家にシミュレーションしてもらいましょう♪

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