何のために不動産投資をするのか？目的は？
何のために不動産投資をするのか？目的は？
不労所得・安定収入・老後対策資金
心配事を解決するため・財産を守るため
節税のため・家族の為・子供教育資金の為
本業以外の収入の確保・老後の為
人生経験を積むため・社会の役に立ちたい
社会とつながっていたい・お金の為
夢をかなえるための手段として・趣味の為
見栄を張るため・・・etc
不動産投資をすることは目的であってゴールではない。社会的な地位や収入といった階層によって考え方も変わります。
不動産を買うことが目的になってしまって、購入してからの戦略を立てていない人が多い気がします。目標、売上をいくらにするのか。マラソンであればゴールはどこか。
目標、ゴールが決まっていなければ、戦略を立てることが出来ないし、人それぞれゴールは違う。成功者の話を聞いて同じことをしても意味がない。
年間の家賃収入1000万円が目標の人と、家賃収入10億円を目指す人の選ぶ物件も戦略も違う。不動産投資の成功者みたいな人と話をしても、話が合わない気がします。
自分にとっていい物件とは何か？
長期的に戦略をたてて最短の道を行くためにはどうすればいいのか。
保有している物件は、本当に安く購入できているのか、レバレッジ効果は出てているのか、いつ大規模修繕を行えばいいのか、修繕を行うとしてどこまでいくら経費を使うのが最適解かなど。
購入、保有、運営の為に不動産投資分析の指標を、説明したいと思います。
キャッシュフローツリー 見積財務諸表
総潜在収入（GPI）
－リース損
－空室と未回収損
＝純賃貸料収入
＋雑収入
＋経費払い戻し
＝実行総収入（EGI）
－運営費（OPEX）
＝営業純利益（NOI）
－年間負債支払額（ADS）
－カスタマイズ項目
＝税引き前のキャッシュフロー（BTCF）
【総潜在収入（GPI）】
総潜在収入（GPI）とは会計期間中（通常1年間）の、市場家賃で稼働率100％であった場合に得られる家賃の最高額です。
【リース損】
リース損は、契約家賃あるいは実際の家賃が市場の家賃の最高額より低いことによって起きる損失の額です
【空室と未回収損】
常に満室経営で貸されているわけではありません。
【雑収入】
多くの建物には、家賃以外の収入があります。
- 駐車場代金
- コインランドリー、自販機等
- 会議室、設備等の使用料
- 延滞金・広告料
- 電話、インターネットサービス
- 屋上の家賃（携帯電話のアンテナ等）
【経費払い戻し】
家賃以外にテナント等から回収した額です。
【実行総収入（EGI）】
総収入、物件の運営に使うお金の資金源。すべての種類の収入の実際に回収した額です。
【運営費】
- 管理手数料と事務費
- 公共料金
- 給与支払い
- メンテ・修理
- 保険
- 固定資産税
- その他のサービス
【非運営費】
- 資本支出
- 負債支払(ローン返済)
- 所得税・法人税
運営費÷総潜在収入＝運営比率
運営比率が低いほど、運営の効率が良いということです。
物件によって、ベンチマークは異なります。
オフィスビルと小売物件の場合、運営費÷面積
集合住宅物件、運営費÷ユニット数
最初に総運営費を見ることはいいことですが、より深く分析することで潜在的な問題が発生している個々の項目が明らかになります。
【営業純利益（NOI）】
物件の稼ぐ力を表します。NOIは主に物件の市場価値を決めます。
NOI＝実行総収入（EGI）－運営費（OPEX）
【年間負債支払額（ADS）】
年間の借入支払額、ローン（元金）の返済と、使ったお金のコスト（利子）の支払いです。
【カスタマイズ項目】
資本支出、積立金、造作変更費、資本改善など、物件の会計慣行によって異なります。
【税引き前のキャッシュフロー（BTCF）】
不動産で使われる収益性の重要な指標です。税金を計算に入れる前の収入です。
キャッシュフロー動向分析
実際の収支は継続的に分析するべきです。過去3～5年分のデータを見直して行います。
いろいろな収支のカテゴリーの上がり下がりを分析、実額と変化をパーセンテージで計算することで、動向をもっと詳しく追跡することが出来ます。
総合利回り・投資収益率（ROI）（FCR）
営業純利益（NOI）÷ 物件購入総金額＝抵当に入っていない場合の収益率
抵当に入っていない場合の収益率、物件に負債がない場合の収益の可能性を計ります。
キャッシュオンキャッシュ収益率
税引き前のキャッシュフロー（BTCF）÷当初の自己資本=キャッシュオンキャッシュ収益率
物件に投じた資金に対して、純粋に現金収入として戻ってくる割合。
投資したお金の1年間の収益を計ります。
物件の全体を数値化、分析を行うことで、問題点を明確にします。
年間負債支払額は簡単に変えることが出来ないので、収入を増やす、空室と未回収損を減らす、運営費を抑えることによって、キャッシュフローを増やすことが出来ます。
数値化することで、未来の予測をたてて、自分の基準を明確にすることが大切です。