不動産投資とは、不動産を購入して、使いたい人に貸し、家賃をもらう投資方法です。
土地活用、相続対策、資産運用の為、不労所得獲得、副業として、節税、不動産投資を始めるきっかっけは色々です。メリットもありますが、デメリットもいっぱいあります。
今回は、マンション投資で失敗を避ける方法やメリット・デメリットについてご紹介します。
不動作投資のメリット
- 入居者がいれば毎月の定収入が確保できる
- 不動産投資ローンによるレバレッジ効果がある
- ミドルリスク・ミドルリターンの投資手法
- 不動産投資は節税効果が期待できる
- 生命保険の代わりとしても活用できる
- 不動産は現物資産なのでインフレリスクにも強い
- 節税効果
デメリット
- 他の金融商品に比べて投資額が高額
- 不動産投資には空室リスクがある
- 割高な物件を購入してしまうリスクがある
- 不動産資産は流動性が低い
- 不動産の売買時に手続きの手間がかかる
- 天災や事故などのリスクがある
- デフレリスクや金利上昇リスクがある
- 不動産価格下落リスク
売値がそのまま利益になるわけではない
人に貸すことで生まれるリスク
必ず売れるとは限らない
不動産投資に重要なのは、デメリットの判断をいかに行い、コストと利益をしっかり判断できるかどうかです。
綿密なシミュレーションをして、決断をするべきです。
現金で購入できる範囲で始める分には、最悪の場合でも借金が残る事もないのでまだなんとかなるかと思いますが、毎月のキャッシュフローが赤字の方、売りたくても売却の金額より借入の方が多い方、売ることも出来ない、保有していても毎月マイナスで身動きが取れない。対処法は働いて借金を返すか自己破産。
副業で、節税のために、土地活用をしたいと考えて、「大手不動産業者が進めてきたから、大丈夫だと思った」、「相続対策で銀行がお金を貸すというから新築のタワーマンションを買った」、少し勉強して不動産投資を始めた方達が失敗している例を何度も見てきました。
不動産投資は勉強をして計画を綿密に立てないと失敗する危険性があります。
不動産投資を行う際は、信頼のおける人にサポートをしてもらうことが重要です。
物件選び、不動産業者選び、賃貸経営、リーシング、リフォーム、入居者トラブル、なんでも話せて親身になって相談に乗ってくれる信頼のおける人がいれば、安心です。
新築物件か中古物件か
新築物件のメリット
・入居者を獲得しやすい
新築物件には最新設備が導入されているなど、賃貸需要が高く、入居者を獲得しやすい。
・金融機関の融資審査や融資条件が有利になる可能性
中古より新築の方が物件の耐用年数が長いことや、修繕リスクが低いことで、金融機関の担保評価、物件評価が高くなる。
・大規模な修繕費は当面かからない
・減価償却費を経費計上できる期間が長くとれる 等
新築物件デメリット
・取得費用が高い
・手元にお金が残らない
相場より高めの家賃を設定できたり、修繕費がかからなかったりといったメリットはありますが、取得費が高い為、月々の借入返済額が大きくなって家賃収入のほとんどが返済という恐れがあります。
・家賃の下落幅が比較的大きい
・物件価格の下落率が比較的高い
新築物件を購入した場合、短期間での売買は売却益が得にくい可能性があることを想定しておく必要があります。
・利回りが低い
高めの家賃設定ができたとしても、「新築」のステータスがなくなれば、家賃を相場と同程度に下げる必要が出てくるかもしれません。
・シミュレーションが難しい
中古物件のように、過去の賃料や入退去の履歴、修繕履歴などを参考にすることができないため、収支シミュレーションを立てるのが難しいです。
フルローンは、頭金が不要なため手元に自己資金を残すことができます。しかし、毎月の返済額が高額になり、キャッシュフローや利回りが低い投資になってしまう可能性があります。
新築で不動産投資を行う際には、10年後、20年後の家賃はどうなるのかをしっかりシミュレーションしておかなければなりません。
近隣物件を調査し、同等の構造を持つ物件で築10年、20年の家賃がいくらになっているのかを参考にするとよいでしょう。
中古物件は修繕費や初期費用がかさみやすいというデメリットがある一方で、取得費用が低く、比較的高い利回りが期待できるというメリットが考えられるでしょう。
どちらがいい悪いではなく、各投資家の投資スタイルや、不動産投資で目指すゴールによって選択する必要があります。どちらの物件においても、将来的な家賃・物件価格の下落を加味した、長期的な視点での収支計画が必要不可欠です。
新築物件で不動産投資を行うなら、建て売り新築アパートや都心部の新築マンション投資にも注目し、さまざまな物件から情報収集することをお勧めします。
失敗しない為には
不動産投資を始めるにあたって、成功例を信じた安易な判断を避けましょう。
不動産投資で成功している人の話を聞いても、同じように出来ることはまずありません。
物件種類、エリア、信用状況、資金力、成功者が言っている物件を買っても、金利も経営能力も、賃貸付け、経験なにもかも違うので、同じように成功できるわけではありません。
参考程度に聞き、自ら勉強して慎重に判断できるようになりましょう。
不動産投資を始める前に、マイホーム購入で不動産売買を理解、練習してからでも遅くないと思います。買う方がいいのか、賃貸がいいのかもすべて、シミュレーション比較分析が大切です。
もしよかったら、不動産投資を始めた、失敗した例、成功した例、疑問などをツイッターで
ハッシュタグ「＃不動産エージェントの考察」をつけて投稿してください。
自分も覗きに行きますし、同じような時期に不動産投資を始めた人との交流に使って頂ければ嬉しいです。
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といったことを書いて交流に使ってください。
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